Geral Casa arrendada que foi vendida: quem tem de devolver a caução? A questão que se coloca é a quem cabe a obrigação de restituir a caução prestada pelo arrendatário, terminado o contrato de arrendamento? Ao primeiro senhorio, que a recebeu aquando da celebração do contrato de arrendamento (e que vendeu o imóvel), ou ao segundo senhorio, que mantém esta qualidade aquando do término do... 11 dez 2019 min de leitura Desde logo importa esclarecer que a transmissão do contrato de arrendamento nestes termos consiste numa manifestação da sub-rogação legal (neste sentido vide Ac. do STJ de 09.07.1998). Esta caracteriza-se por não necessitar do consentimento do locatário (arrendatário), que tem de aceitar a perduração do contrato com o novo locador (senhorio), pelo que não se pode falar, neste âmbito, de uma mera cessão da posição contratual. Se dúvidas não há quanto às posições que as partes passam a assumir, o que dizer quanto à caução prestada pelo arrendatário? A quem deve ser exigida e quem tem o dever de a devolver? Tal como a transmissão do direito de propriedade, que se transfere da esfera jurídica do vendedor para a do comprador, o que implica que a posição de senhorio passe a ser exercida por aquele, também se transmitem as garantias prestadas, desde que não sejam inseparáveis da pessoa do senhorio primitivo, nos termos do n.º 1 do artigo 582.º ex vi do artigo 594,.º ambos do CC. Note-se que as partes não estão a extinguir nem a criar um novo direito, mas sim, a transmiti-lo, sendo este já existente, apenas mudando a sua titularidade. Verificando-se uma transmissão de garantias, significa desde logo que existe uma obrigação do vendedor do imóvel de transmitir as garantias que lhe foram prestadas, ao comprador. No caso de estarmos perante uma coisa fungível, como o dinheiro, o primeiro senhorio tem a obrigação de entregar este valor ao novo senhorio, sendo que o mesmo poderá ser usado nos termos estabelecidos no contrato de arrendamento. Porém, na eventualidade de estarmos perante um penhor, isto é, algo que tem valor em si mesmo e que não pode ser facilmente substituído por outro, como por exemplo uma obra de arte ou uma joia preciosa e rara, dada em depósito ou penhor, o primeiro senhorio tem a obrigação de a entregar ao novo senhorio, nos termos do n.º 2 do artigo 582.º do CC. No caso de estarmos perante uma hipoteca imobiliária, esta deverá ser devidamente registada a favor do novo senhorio, pois, o registo da hipoteca tem efeito constitutivo. Questão mais complexa e muito discutida na doutrina e jurisprudência é a transmissão de garantias bancárias autónomas. De forma resumida, existem duas posições, por um lado, aqueles que entendem que para que se dê a transmissão da garantia autónoma, serão necessário dois negócios translativos: o primeiro, referente ao direito base que implica a transmissão da posição contratual do senhorio e o segundo, referente à transmissão da garantia, que existe de forma autónoma ao contrato garantido. Sendo que, segundo os defensores desta tese, a garantia não se transmite se não for celebrado este contrato. Por outro lado, também existem defensores da tese de que a garantia autónoma se deverá transmitir com o direito base, sem a necessidade de um segundo contrato, uma vez que a sua autonomia em relação àquele direito, não parece bastante para afirmar que não se transmita com ele, até porque a mesma é constituída com o propósito de garantir o cumprimento de uma determinada obrigação, devendo ser afetada pelas mesmas vicissitudes daquele direito. Face ao exposto, pode concluir-se que o arrendatário tendo prestado caução no âmbito do contrato de arrendamento, e a não ser que o mesmo não seja exigível nos termos contratados, terá um direito de crédito para com os senhorios, ainda que este se trate de um direito sujeito à condição de se aferir que o mesmo cumpriu pontualmente o contrato de arrendamento e de que o imóvel não sofreu deteriorações para além das normais decorrentes da sua escrupulosa utilização. Em especial no caso das garantias autónomas, em que se pode discutir se as mesmas subsistem ou não, a tese dominante aponta no sentido de que o vendedor do imóvel terá a obrigação de transmitir ao comprador e novo senhorio, a caução que lhe foi prestada, por forma a que a mesma continue a garantir o bom cumprimento do contrato de arrendamento e o estado de conservação do imóvel arrendado. Não se transmitindo a garantia autónoma, a mesma deverá extinguir-se por se verificar um facto superveniente a que se atribui um efeito extintivo da relação contratual, pois, se o direito de propriedade do imóvel se transmitiu, tal como o contrato de arrendamento, aquela garantia deixou de poder servir o seu propósito. Fonte: Idealista Foto de Helloquence em Unsplash Geral Partilhar artigo FacebookTwitterPinterestWhatsAppCopiar link