Os senhorios podem vender um imóvel que está arrendado?

Os senhorios podem vender um imóvel que está arrendado? E no caso de um imóvel arrendado ser vendido, que direitos têm os inquilinos? Este é um tema que, frequentemente, levanta dúvidas no mercado imobiliário e que interessa tanto aos proprietários que querem vender uma casa com inquilino, como a quem vive ou tem um negócio num imóvel arrendado. Neste artigo explicamos tudo com fundamento jurídico.

O Código Civil (C.C.) distingue coisas imóveis de coisas móveis, nos termos do artigo 203.º. "O legislador optou, no entanto, por não definir coisa imóvel, apresentando antes uma lista de coisas que considera imóveis", tal como esclarece a Teixeira Advogados & Associados neste artigo preparado para o idealista/news.

As coisas imóveis compreendem os prédios urbanos e os prédios rústicos, conceitos definidos pela lei no artigo 204.º do C.C. 

• Um prédio rústico é uma parte delimitada do solo terrestre e as construções nela existentes que não tenham autonomia económica. J
• Um prédio urbano é qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.

A venda de uma casa arrendada deixa o inquilino desprotegido?

No âmbito de um contrato de arrendamento de um prédio urbano, o senhorio obriga-se a proporcionar ao arrendatário o gozo temporário do imóvel, mediante certa retribuição, nos termos dos artigos 1022.º e 1023.º do C.C. A lei consagra, no artigo 1057.º do C.C., a possibilidade de venda do prédio que se encontra arrendado. Como foi dito, o senhorio proporciona apenas o gozo do imóvel ao arrendatário, o que não interfere com o seu direito de propriedade, tendo a possibilidade de alienar o prédio.

Porém, a venda de um imóvel com o arrendatário ainda a habitá-lo não o deixa desprotegido, caso queira adquirir o prédio. A lei atribui-lhe o direito de preferência, consagrado no artigo 1091.º do Código Civil.

Os direitos de preferência mais conhecidos são:

• dos arrendatários;
• dos proprietários de prédio rústico confinante, isto é, proprietários de terrenos que façam fronteira com o terreno que está a ser alienado.

Os inquilinos ou proprietários de prédio rústico confinante têm direito de preferência quando o senhorio (obrigado à preferência), caso queira vender o imóvel, o tenha de fazer ao arrendatário (preferente), em detrimento de terceiros (preferidos), desde que o arrendatário concorde com as condições do negócio de compra e venda.

Quem tem direito de preferência sobre o imóvel arrendado que se quer vender?

No caso de venda do imóvel, têm direito de preferência:

• aqueles que tenham celebrado um pacto de preferência convencional com o proprietário do prédio, livremente concluído entre as partes nos termos do artigo 414.º do C.C.
• quem detiver um direito de preferência legal, que provém da lei, independentemente de expressas declarações de vontade a tanto dirigidas.

Este é o caso dos arrendatários e dos proprietários de prédios rústicos confinantes, sendo que o seu direito de preferência se encontra estipulado, respetivamente, no já referido artigo 1091.º e no artigo 1380.º do C.C.

A preferência legal prevalece sobre a preferência convencional. Ou seja, os detentores do direito de preferência convencional só poderão preferir no caso de os titulares da preferência legal não o quererem fazer, como resulta do artigo 422.º do Código Civil.

Cumpre esclarecer que o proprietário do prédio não se obriga a celebrar o contrato objeto da preferência, isto é, a vender o imóvel ao arrendatário ou ao proprietário do terreno confinante. Apenas se obriga a, querendo contratar e acertando com outrem o contrato, dar preferência ao arrendatário ou ao proprietário do terreno confinante, nas mesmas condições contratuais acertadas com terceiro.

No que diz respeito aos arrendatários, estes podem invocar o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos, como previsto na alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do Código Civil.

Como têm de proceder o senhorio e o inquilino para poder realizar o negócio?

Para cumprir a sua obrigação de preferência, o senhorio deve fazer uma comunicação ao arrendatário do projeto de venda para que este, se quiser, possa preferir nas condições contratuais já ajustadas pelo senhorio com o terceiro.

No caso de o arrendatário decidir preferir deve fazê-lo no prazo de oito dias se for titular de um direito de preferência convencional ou no prazo de trinta dias se for detentor de um direito de preferência legal, através do envio de carta registada com aviso de receção, nos termos do artigo 416.º e dos n.ºs 1 e 4 do artigo 1091.º do C.C.

Se o senhorio não respeitar a sua obrigação de comunicação para que o arrendatário possa preferir, este último poderá intentar uma ação de preferência, à luz do artigo 1410.º do Código Civil. A ação de preferência permite ao arrendatário, em caso de violação de uma preferência real, fazer seu o negócio faltoso, afastando o terceiro adquirente e ingressando na posição dele.

O contrato de arrendamento continua em vigor depois de vendido um imóvel arrendado?

Caso o arrendatário não exerça o direito de preferência, o bem imóvel alienado transmite-se com o contrato de arrendamento, que continua em vigor. O comprador do imóvel assume o papel de senhorio, passando a ser titular dos mesmos direitos e deveres daquele que o antecedeu, conforme o artigo 1057.º do Código Civil.

No que diz respeito aos proprietários de prédio rústico confinante, são pressupostos do direito legal de preferência previsto no n.º 1 do artigo 1380.º do C.C.:

• Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento de um prédio rústico;
• Que o preferente seja proprietário de um prédio rústico confinante com o prédio alienado;

• Que, pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura;
• Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.

Nestes casos, o direito de preferência deve ser exercido no prazo de seis meses, contados a partir da data do conhecimento, pelo preferente, do projeto de venda.