Condomínios: “Regulação da atividade tarda em ser aprovada”

A gestão e administração de condomínios é um tema que tem estado na ordem do dia no setor imobiliário, tendo entrado em vigor este ano, em abril, uma nova legislação (Lei n.º 8/2022), que trouxe alterações no regime da propriedade horizontal. Mas há mais mudanças na calha, nomeadamente no que diz respeito à regulação da atividade. Regulação essa que “tarda em ser aprovada”, diz ao idealista/news Vítor Amaral, presidente da direção da Associação Portuguesa das Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC). Este será, de resto, um dos temas em discussão no V Congresso da associação, que se realizará nos dias 10 e 11 de novembro de 2022, no Tagus Park, em Oeiras. 

Segundo o responsável, a edição deste ano do congresso, da qual o idealista é media partner, “é uma oportunidade de valorizar e projetar a atividade” de administração e gestão de condomínios, “que envolve cerca de metade da população portuguesa, e dar voz aos administradores profissionais de condomínios”. 

Vítor Amaral enaltece o facto de marcarem presença no evento a Secretária de Estado da Habitação (SEH), Marina Gonçalves, e o presidente do IMPIC – Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção, Fernando Batista, mas mostra-se pouco otimista quanto à possibilidade de haver novidades sobre a regulação da atividade durante o evento: “É um objetivo com mais de uma dúzia de anos que teve sempre o acolhimento da tutela, mas que nunca passou das intenções. (…) Não esperamos que seja a oportunidade para anunciar as medidas que há muito se aguardam. Porém, é um sinal bastante positivo e revelador da importância que tem este setor de atividade na sociedade e demonstra que acompanha a sua evolução”. 

Estes são alguns dos temas abordados na entrevista concedida por escrito pelo presidente da APEGAC ao idealista/news, que pode ser lida em baixo. 
O que esperar do V Congresso da APEGAC? Qual a importância do evento para a atividade de administração de condomínios?

O congresso é uma oportunidade de debate de temas que são importantes para a atividade profissional da administração de condomínios, como é o caso da regulação da atividade, que tarda em ser aprovada, alterações à lei, o papel do administrador na manutenção dos edifícios, a eficiência energética dos edifícios, entre outros. É também uma oportunidade de valorizar e projetar a atividade, que envolve cerca de metade da população portuguesa, e dar voz aos administradores profissionais de condomínios.

Porque teremos a presença da secretária de Estado da Habitação e do presidente do IMPIC – Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção, esperamos que sejam porta-vozes de decisões ou perspetiva de decisões importantes para o setor, mas também para os cerca de cinco milhões de portugueses que vivem em condomínio.

Quantos participantes/visitantes são esperados? Mais ou menos que nas edições anteriores? E expositores?

A pandemia fez com que se quebrasse o ritmo destas iniciativas presenciais e se vulgarizassem os eventos online, sendo esta uma das razões que nos levou a juntar ao congresso a Feira do Condomínio, que tem uma componente mais presencial, até pela necessidade, em alguns casos, de demonstrações, etc. O congresso tem, por isso, dois anos de atraso e é com grande expectativa que aguardamos o que vai acontecer nesta edição. No que respeita ao número de participantes, o ideal e o esperado é termos cerca de 200 empresas presentes, o que é um número idêntico às anteriores edições.

No que respeita à Feira do Condomínio, por ser o primeiro ano, decidimos começar por ter um número reduzido de expositores, mas com qualidade e que fossem uma mais-valia para as empresas de administração de condomínios e, consequentemente, para os condomínios e respetivos condóminos. Estarão presentes 14 expositores e será um ensaio para o que projetamos fazer no futuro, que desejamos venha a ser uma grande feira do setor, com empresas de todo o país e internacionais.

Que benefícios/vantagens terá para os visitantes a Feira do Condomínio?

Com a feira pretende-se proporcionar melhores negócios aos administradores profissionais de condomínios, aos condomínios e, por sua vez, de forma indireta, aos respetivos condóminos, com a participação de empresas ligadas ao setor, como é o caso dos seguros, software, manutenção de elevadores, manutenção de equipamentos, eletricidade, serralharia, canalização, limpeza, jardinagem, construção civil, engenharia, etc.

Os visitantes poderão estabelecer contactos que se concluam com futuros negócios. Além disso, os profissionais de administração de condomínios e mesmo os administradores-condóminos têm sérias dificuldades em encontrar empresas que prestem serviços em condomínios, especialmente nas áreas da manutenção e obras. 

O V Congresso da APEGAC tem como “mote” a Regulação e Sustentabilidade da Atividade de Administração de Condomínios. Que passos podem ser dados nesse sentido?

A regulação da atividade é um objetivo com mais de uma dúzia de anos, que teve sempre o acolhimento da tutela, mas que nunca passou das intenções.
Quase cinco milhões de portugueses vivem em cerca de 300 mil edifícios constituídos em propriedade horizontal, o que significa que existem cerca de 300 mil administradores que têm, entre outras funções, o dever de cuidar do património comum de todas estas pessoas, lidando, muitas vezes, com orçamentos anuais de centenas de milhares de euros. Além disso, os edifícios tornaram-se mais complexos, não só pelo elevado número de frações, mas pelos serviços que passaram a ter, como é o caso das piscinas, ginásios, parques infantis, salas de convívio, etc. Acrescentando a isto, a dificuldade de cobrar quotas e de gerir conflitos condominiais, potenciou o crescimento da atividade profissional de administração de condomínios, sem qualquer segurança para os condóminos, tendo em conta que a atividade pode ser exercida apenas fazendo o registo no Serviço de Finanças, sem necessidade de ter porta aberta, seguro de responsabilidade civil, qualquer formação ou qualificação, etc.

Por outro lado, grande parte das empresas deste setor são microempresas, com duas ou três pessoas, que têm esta atividade agregada a outras atividades, sendo estas as que, muitas vezes, suportam o custo da atividade de administração de condomínios, numa perspetiva global, contrária ao princípio de cada atividade dever pagar-se por si própria. Isto dá origem à prática de honorários abaixo do preço de custo, ou seja, do custo operacional, que arrasta, mais cedo ou mais tarde, para uma deficiente prestação dos serviços ou até más práticas, causando o descrédito do setor.

O Governo está empenhado em melhorar a atividade de administração de condomínios em Portugal? O facto da SEH marcar presença no evento é revelador disso mesmo? Os contactos que a APEGAC tem tido com o Governo nos últimos tempos têm sido positivos? 

Tivemos uma reunião há cerca de três meses com a SEH, que foi muito recetiva à necessidade de regular a atividade, embora nos fosse transmitido que ela estaria mais voltada para o desempenho do administrador do condomínio na manutenção do edifício, o que nos parece aceitável, dada a importância que este tem na manutenção. Além disso, mostrou-se também recetiva a muitas das nossas preocupações, como a questão do seguro do edifício, apresentação das contas do condomínio à autoridade tributária, etc.
 

A presença da SEH não é, só por si, sinónimo do interesse do Governo olhar com mais atenção para este setor e para o interesse coletivo, que é quase cinco milhões de portugueses que vivem em condomínio e não esperamos que seja a oportunidade para anunciar as medidas que há muito se aguardam. Porém, é um sinal bastante positivo e revelador da importância que tem este setor de atividade na sociedade e demonstra que acompanha a sua evolução.

“Este é um momento muito importante para o setor em Portugal. Há cinco milhões de pessoas a viver em condomínios em Portugal e há várias questões urgentes para serem debatidas e resolvidas nos próximos meses, pelo que achamos que este encontro é uma grande oportunidade para se desenvolverem soluções que possam elevar este setor”, disse recentemente. O V Congresso da APEGAC poderá ser o mais importante de todos até à data e ficar para a história? 

O congresso da APEGAC é o melhor fórum de discussão sobre o setor e, sendo o melhor, não pode ser desperdiçado, pelo que nos empenhamos ao máximo para reunir os melhores oradores e o maior número de empresas.

Cada congresso tem as suas particularidades e momentos ou resultados de maior impacto e este só seria distinto de todos os outros se fosse oficialmente revelado o que está para ser aprovado, proporcionando a sua análise, discussão e conclusões que ainda pudessem ser incluídas no documento final. Confesso que não tenho essa expectativa, mas seria o coroar de um trabalho da associação com mais de uma dúzia de anos, que proporcionaria mais segurança aos tais cinco milhões de portugueses e maior valorização da atividade profissional de administração de condomínios.

São cinco milhões de pessoas a viver em condomínios em Portugal. As pessoas, em geral, têm a noção da grandeza desse número? E têm, também, um grande desconhecimento relativamente ao papel dos administradores de condomínios? 

Uma das maiores dificuldades do setor é o desconhecimento sobre o que é um condomínio, quais os direitos e deveres dos condóminos e quais as funções do administrador.
 

O condomínio é a única “sociedade” que é constituída sem conhecimento, nem escolha dos sócios e sem que haja qualquer mecanismo ou forma de explicar a quem entra nessa “sociedade” como é que se deve acautelar perante essa incerteza.

Defendemos que deveria ser obrigatório, além do regulamento do condomínio, um género de cartão de identidade do edifício, assim como um plano de manutenção e que estes deveriam fazer parte dos documentos instrutórios da escritura ou documento particular autenticado de alienação da fração, tal como agora acontece com a declaração que é emitida pelo administrador do condomínio.
 

A generalidade dos compradores de apartamentos, lojas ou escritórios preocupa-se apenas com a localização e valor de aquisição, mas não se preocupa em conhecer o título constitutivo da propriedade horizontal, nem o regulamento do condomínio, nem procura saber quem é o administrador, se estão previstas obras, quais os principais problemas do condomínio, o que está determinado quanto às partes comuns, qual o valor das quotas, se existe fundo comum de reserva, se há um seguro coletivo do edifício, se há um plano de manutenção, se o condomínio tem um inventário dos seus bens e quais são esses bens, se os elevadores têm contrato de manutenção simples ou completa e como são esses equipamentos ou outros que o condomínio tenha, se há frações destinadas a Alojamento Local, qual o tipo de comércio ou atividade que se pratica nas lojas e horários de funcionamento, etc.

Grande parte dos condóminos, quando têm razão de queixa de um vizinho, pelo barulho que possa fazer durante as horas consideradas de descanso, reclama com o administrador ou pede para este intervir, o que demonstra o desconhecimento sobre as funções deste, assim como reclamam por uma infiltração que tenha origem noutra fração, por um vizinho ter um animal que faz barulho ou por sacudir os tapetes e toalhas para o seu terraço… Quando o administrador só pode e deve atuar quando estejam em causa partes comuns ou bens comuns.
 

Estamos empenhados em demonstrar que o administrador deve ser visto como um parceiro, alguém que cuida de parte do seu património. Para isso apostamos na informação e formação e temos um canal aberto a todos os condóminos para esclarecimento de dúvidas sobre condomínios, sem entrar no que se possa considerar procuradoria ilícita, sendo nosso objetivo esclarecer e contribuir para que os condóminos entendam as funções do administrador, o vejam como parceiro e valorizem o seu trabalho, até porque sabemos das más práticas de muitos profissionais, que prejudicam todo o setor. Por isso, qualquer condómino pode contactar-nos e colocar as suas dúvidas, ou participar de qualquer associado que não cumpra com as suas funções, pelo email: duvidascondominios@apegac.com.

Estamos também a negociar e preparar uma publicação, pelo menos trimestral e de âmbito nacional, sobre a vida em condomínio, que tem como objetivo o esclarecimento de quem vive em condomínio, por entendermos que falta muita informação sobre esta matéria e a que existe, especialmente nas redes sociais, não é a melhor, nem a mais fiável.

Vivem-se dias complicados, marcados por alta inflação, taxas de juro elevadas, etc., o que está a fazer com que o poder de compra dos portugueses diminua. É de esperar, por exemplo, que haja incumprimentos nos pagamentos por parte dos condóminos? É algo que já está a acontecer? 

Ainda não está a acontecer, mas estamos à espera que isso aconteça, tal como aconteceu em crises anteriores, porque a quota do condomínio é quase sempre a última da lista dos valores a pagar… e, como tal, se começar a faltar muitos dias para o final do mês e a faltar dinheiro, o condomínio irá ser um dos afetados.
O que pode ser feito para, de certa forma, ajudar a minimizar este fenómeno/problema?

O administrador pode e deve desempenhar um papel importante, sensibilizando para o cumprimento e para o acréscimo de dificuldade no pagamento se deixarem aumentar o número de prestações em atraso. Por outro lado, por muito duro que possa parecer, os condomínios devem aprovar a aplicação de sanções pesadas para o incumprimento, para que incentive o pagamento.

Fonte: Idealista
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